Droit de surplomb et surélévation
Les avancées permises par la loi Climat concernant la rénovation des logements et la surélévation
Par Chloé Jaspers
La loi n° 2021-1104 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, plus communément appelée « loi Climat », a été votée le 22 août 2021 avec différentes mesures dans le secteur du logement et en matière d’urbanisme.
Le chapitre « Se Loger » est consacré à la rénovation des bâtiments et l’amélioration de la performance énergétique.
Plusieurs articles concernent les projets de surélévation, notamment ceux portant sur le droit de surplomb et l’isolation thermique par l’extérieur.
En cas d’isolation thermique par l’extérieur, cette loi autorise, enfin, la création d’une servitude de surplomb du fonds voisin.
Il est désormais possible pour le propriétaire qui réalise des travaux d’isolation par l’extérieur d’appliquer un droit de surplomb.
Un ouvrage d’isolation en surplomb de 35 cm au plus du fond de son voisin, à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, peut être réalisé.
Ce droit s’accompagne également du droit d’accès temporaire à l’immeuble voisin pour procéder à la mise en place des installations nécessaires aux travaux.
Cette loi adapte enfin ce point de la réglementation à l’urgence climatique à laquelle nous devons faire face. Combien de surfaces de murs, jusque-là empêchées d’être isolées thermiquement en raison du surplomb, sont de véritables passoires laissant entrer le froid et s’échapper l’énergie dont on mesure aujourd’hui la rareté ? Il est à espérer que la connaissance de cette nouvelle mesure soit largement diffusée et que les rénovations thermiques se multiplient.
Pour appliquer son droit, le propriétaire du bâtiment à isoler doit pouvoir justifier d’une réelle efficacité énergétique de la solution proposée, et doit notifier son voisin qui dispose alors d’un délai de 6 mois pour s’y opposer.
L’exercice de ce droit fait l’objet d’une convention et peut s’accompagner du versement d’une indemnité au propriétaire du fonds surplombé (le montant de cette indemnité n’est pas réglementé par la loi, il est à définir entre voisins, ou peut être fixé par un juge si ce dernier est saisi).
UpFactor développe des projets de surélévation qui permettent de financer des travaux de rénovation pour les copropriétés.
Chaque projet comprend un programme de rénovation globale pour optimiser les performances énergétiques de l’existant.
Dans le cas d’une surélévation, le bâtiment à surélever est souvent mitoyen d’un autre.
La réalisation de travaux d’isolation par l’extérieur peut s’avérer difficile pour les bâtiments construits en limite de propriété, cette nouvelle loi aide donc à trouver un accord entre les propriétaires des deux fonds pour permettre l’empiétement ou le surplomb sur la propriété voisine.
Par exemple, Up Factor réalise actuellement une surélévation dans le 13ème arrondissement de Paris qui financera la rénovation énergétique du bâtiment. Il est prévu l’isolation par l’extérieur des façades (hormis la façade principale sur rue). L’une est en limite séparative et l’isolation dépassera sur le fonds voisin limitrophe.
Le permis est en cours d’instruction. Avant le dépôt du permis de construire, un accord a été trouvé avec le bailleur social gérant l’immeuble voisin. L’accord ne comporte pas d’indemnité, car le mur concerné, aujourd’hui en très mauvais état, sera reconstruit et isolé avec une belle finition, cela profite donc à l’immeuble voisin.
Dans les demandes de servitudes, bien souvent la façade existante est embellie et remise à neuf par l’opération, chacun peut y trouver son avantage et l’acceptation peut se faire plus facilement.
Vue avant-après d’un projet de densification et surélévation dans le 13ème arrondissement de Paris
Le droit de surplomb a permis la réfection du mur mitoyen avec isolation par l’extérieur en surplomb du fond voisin pour améliorer les performances énergétiques de l’existant
D’une manière générale, les façades non isolées représentent 15 à 30 % des déperditions thermiques d’un immeuble collectif. Ne pas les isoler induit de maintenir un quart de ces déperditions, et donc d’avoir des constructions moins performantes énergétiquement.
Le droit de surplomb rendu possible encourage ainsi la réalisation de travaux d’isolation par l’extérieur.
Ces nouvelles mesures cherchent à favoriser la rénovation énergétique du bâti existant, pour opérer la transition écologique à tous les niveaux.
Dans la continuité de cette loi, la question se pose de l’isolation par l’extérieur du bâti en milieu urbain dense, à Paris notamment. Il est aujourd’hui presque impossible d’isoler par l’extérieur les façades donnant sur rue pour maintenir une continuité du linéaire urbain. Selon les cas de figure et sachant que ce type d’isolation apporte un réel gain énergétique, il est à espérer que ce point sera amené à changer dans le futur.