SURÉLEVER EN COPROPRIÉTÉ : COMMENT SE DÉCIDE ET SE VOTE UN PROJET

Par Ophélie Sorin et Alix Goudeau

A. COMMENT SE DÉCIDE UN PROJET DE SURÉLÉVATION ?

Si une copropriété souhaite valoriser son patrimoine ou financer tout ou partie de ses travaux de rénovation énergétique, nous proposons de l’accompagner dans l’étude de faisabilité d’un tel projet.

Cet accompagnement se fait en trois étapes :

1_ Nous vérifions l’éligibilité de l’immeuble à la surélévation grâce à notre logiciel Upfactor Géoservices® qui révèle les restes à construire sur les toits des immeubles au regard du règlement du Plan Local d’Urbanisme. 

2_ À l’occasion de la première Assemblée Générale, le Syndicat des copropriétaires mandate UpFactor en tant qu’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage pour l’accompagner dans l’étude et le montage du projet de rénovation globale et de surélévation. En tant que tiers de confiance, nous réalisons à nos frais l’ensemble des études techniques, juridiques et financières nécessaires pour confirmer la faisabilité du projet et sélectionner l’opérateur-promoteur capable de répondre aux demandes du Syndicat des Copropriétaires et rémunérer le droit à construire au juste prix. 

3_ À l’occasion d’une seconde Assemblée Générale le Syndicat des Copropriétaires valide le projet et la cession de son droit à construire à l’opérateur-promoteur sélectionné. 

Ce mécanisme permet de préserver les intérêts des copropriétaires et leur apporter les outils nécessaires à la prise de décision et à l’engagement dans un tel projet.

Pour cela, nous travaillons en étroite collaboration avec le gestionnaire de la copropriété. 

B. COMMENT SE VOTE UN PROJET DE SURÉLÉVATION ?

1. Le droit de la copropriété et ses récentes modifications en vue de favoriser la surélévation

DROIT DE SURÉLEVER – DROIT ACCESSOIRE AUX PARTIES COMMUNES

Au terme de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, « le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes », dans l’hypothèse où il n’a pas été attribué de manière privative à l’un des copropriétaires, est réputé comme un « droit accessoire aux parties communes ». Celui-ci peut être mis en œuvre par le syndicat des copropriétaires ou bien vendu à l’un des propriétaires ou à un tiers devenant ainsi un « droit privatif ».

Ces deux possibilités de surélever le bâtiment sont cependant soumises à un vote du syndicat des copropriétaires en assemblée générale.

LOI ALUR : ALLÈGEMENT DES RÈGLES DE MAJORITÉ 

L’unanimité des voix de tous les copropriétaires était exigé par l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 en cas de proposition du syndicat de surélever le bâtiment (en se constituant maître d’ouvrage ou en cédant son droit de surélever à l’un des copropriétaires ou à un tiers) en vue de créer de nouveaux locaux à usage privatif.

Dans le but de favoriser le recours à ce type d’opération (afin d’augmenter l’offre de logements et ainsi détendre la pression foncière des secteurs urbains tendus), cette règle de vote a été assouplie par la loi Alur en 2014, qui a remplacé l’exigence d’unanimité à celle de la double majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui exige « la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix».

POSSIBILITÉ DE RECOURS AU VOTE PASSERELLE

En vertu de l’ordonnance du 30 octobre 2019, qui a modifié la loi du 19 juillet 1965, le législateur a rendu obligatoire le recours au vote passerelle, permettant ainsi de faciliter la mise en œuvre de travaux au sein d’une copropriété.

Ainsi, l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »

En dehors d’une zone de droit de préemption urbain, le vote passerelle est à l’article 26-1 et permet un second vote à la majorité absolue (celui prévu à l’art. 25) si, lors du premier vote n’ayant pas obtenu la double majorité, la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires ont voté favorablement. 

EXCEPTION – PÉRIMÈTRE SUR LEQUEL EST INSTITUÉ UN DROIT DE PRÉEMPTION URBAIN

Par exception, il fut décidé par cette loi de 2014, que lorsque l’immeuble qui est projeté de surélever se situe dans un périmètre sur lequel est institué un Droit de Préemption Urbain telle que la Ville de Paris, la décision d’aliéner ce droit de surélever à un tiers relève de la majorité simple de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 soit « la majorité des voix de tous les copropriétaires. »

CAS PARTICULIER – COPROPRIÉTÉ COMPOSÉE DE PLUSIEURS IMMEUBLES

En revanche, dans le cas d’une copropriété composée de plusieurs immeubles, la cession du droit doit être accordée par un double vote. L’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 exige que la décision de cession soit confirmée « par une assemblée spéciale des copropriétaires », en plus du vote des copropriétaires du bâtiment concerné par la surélévation.

REMPLACEMENT DU DROIT DE VÉTO PAR LE DROIT DE PRIORITÉ DES PROPRIÉTAIRES DU DERNIER ÉTAGE

De plus, l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 exigeait le vote unanime du ou des copropriétaires du dernier étage qui bénéficiaient d’un droit de véto. Ainsi, ces derniers pouvaient s’opposer, à eux seuls, à tout projet de surélévation. L’adoption de la loi Alur en 2014, a permis de réduire ce privilège en le substituant à un droit de priorité lors de la cession du droit de surélever par le syndicat. Le syndic de l’immeuble doit, donc, notifier aux propriétaires concernés l’intention du syndicat de vendre, mais également les conditions et le prix de celle-ci.

 

2. La validation du projet de rénovation globale et de surélévation en Assemblée Générale

Voici en image un résumé du processus de validation d’un projet de rénovation globale et de surélévation lors d’une Assemblée Générale. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à contacter UpFactor!