Traiter en masse les potentiels : quelle automatisation?

Par Olivier Cathelineau

L’automatisation a fait irruption dans de nombreux secteurs et l’immobilier découvre depuis quelques années les potentialités qu’elle offre. En matière d’urbanisme et d’architecture cependant, peut-on prétendre à la génération d’une étude de faisabilité automatique ? Et plus largement à la conception automatique ?

Les initiatives liées à la génération automatique apportent de nombreuses avancées mais la nécessaire intervention humaine demeure fondamentale tant l’analyse et la réflexion prennent en compte de multiples paramètres (ce qui reste néanmoins une bonne nouvelle pour les professionnels de l’architecture et de l’urbanisme).

En effet, une étude de faisabilité se doit de prendre en compte de multiples facteurs de manière à aboutir à un potentiel exploitable. Il s’agit d’intégrer des paramètres physiques liés à la morphologie du terrain existant et de ses constructions déjà édifiées. À cela s’ajoute l’interprétation du possible au sens réglementaire, dont le PLU en est la principale transcription. Néanmoins, il convient également d’appréhender d’autres règles de droit public énoncées dans le code de l’urbanisme ou le code de la construction et de l’habitation. Des règles de droit privé peuvent également intervenir, limitant les possibilités d’automatisation puisqu’une servitude non publiée ne peut être connue dans le cadre d’une détection en masse.

Alors comment s’y prend-on chez UpFactor ?

Nous détectons les potentiels de surélévation grâce à notre logiciel UpFactor Géoservices. Notre activité de recherche et développement nous permet d’une part, d’enrichir nos datas pour les rendre plus précises, et d’autre part, d’améliorer un moteur de calcul qui nous permet de détecter en masse des potentiels de surélévation. Ces derniers sont représentés dans l’interface de notre logiciel UpFactor Géoservices.

Nous avons ainsi pris le problème à rebours. Si la réalisation d’une étude de faisabilité ne saurait être intégralement automatisée, nous rendons néanmoins possible la détection à grande échelle en partant d’un constat simple : l’intégration de règles d’urbanisme même partielles, permettent d’invalider la construction supplémentaire sur un terrain pour en moyenne 85-90% des parcelles.

Autrement dit, l’analyse de 100 parcelles par le logiciel UpFactor Geoservices permet au moyen de données et d’un jeu de règles restreintes d’en écarter 85. Les 15 parcelles restantes font l’objet d’un potentiel détecté qu’il convient d’affiner par l’analyse architecturale et urbaine. Le gain de temps est déjà à ce stade extrêmement important, nul besoin d’étudier un terrain pour lequel nous savons déjà qu’il ne porte pas en soi de potentiel, on se concentre sur les parcelles à potentiel pour approfondir.

À ce titre, l’automatisation joue aussi son rôle de manière complémentaire, car l’enrichissement de données et l’apport d’outils logiciels de mesure, de priorisation et d’analyse permettent aux opérateurs qui effectuent la faisabilité de gagner du temps. Ils se concentrent ainsi sur la meilleure optimisation des potentiels détectés par le logiciel tels des lapidaires façonnant sur une pierre précieuse !