UpFactor Géoservices® pour visualiser les limites d’un PLU

Par Géraldine Bouchet-Blancou

UpFactor Géoservices® est l’outil numérique d’UpFactor. Il croise des données afin d’identifier le gisement de foncier aérien à l’adresse : données de hauteurs et d’emprises existantes des bâtiments, gabarits autorisés par le PLU, prospects, forme des toits, etc.

Les municipalités n’ont généralement pas les outils leur permettant de visualiser l’ensemble des potentiels qu’offrent leurs PLU, dont elles ont une connaissance fine mais essentiellement cartographique, et non volumétrique (nous l’avions évoqué dans un précédent billet sur l’intérêt d’une approche territoriale). Dans certains secteurs, les hauteurs autorisées ne sont tout simplement pas réglementées, ce qui suppose une autorisation tacite à dépasser les 50 m de hauteur bâtie. Pourtant la stratégie urbaine de la ville n’est absolument pas de voir des tours se construire à cet endroit ! Bien que la municipalité demeure maîtresse des autorisations d’urbanisme au cas par cas, elle pourrait plus facilement anticiper et gérer l’évolution de son bâti avec une visualisation 3D des restes à bâtir qu’offre son PLU.

Dans le cadre d’un cours de projet urbain s’étant tenu à l’INSA Strasbourg en 2020, UpFactor Géoservices® a été utilisé pour identifier le potentiel maximum de densification d’un îlot du quartier gare de Strasbourg. Le résultat est spectaculaire : les restes à bâtir s’élèvent à 13 700 m² de surface de plancher !

Illustration : état actuel d’un îlot du quartier gare de Strasbourg. Source : UpFactor.

La requalification du secteur gare étant dans les projets de la municipalité, cette petite étude a été utile pour montrer que la mesure quantitative, géoréférencée et visualisable en 3D d’un potentiel de densification pouvait servir de base à une réflexion globale sur l’aménagement d’un secteur urbain. D’autres îlots du quartier présentant une configuration bâtie similaire possèdent certainement, eux aussi, un vaste potentiel de densification.

Illustration : En vert : potentiel de densification-surélévation d’un îlot du quartier gare de Strasbourg. Source : UpFactor.

Dans pareil cas, une opération de renouvellement urbain du front bâti le long des voies de chemin de fer pourrait être menée à l’échelle de l’îlot. Sans qu’il soit nécessaire d’exploiter l’entièreté du potentiel, une telle opération :
– générerait des surfaces bâties neuves considérables,
– traiterait la problématique de nuisance sonore du chemin de fer et
– apporterait un financement pour la rénovation des immeubles anciens de l’îlot.

Au lieu d’attendre la transformation lente et non coordonnée du parc bâti, édifice par édifice, une opération globale permettrait de faire aboutir un projet cohérent en réponse à un contexte particulier et contraint. Une gestion par la municipalité et un bureau d’étude spécialisé et indépendant permettrait par ailleurs d’optimiser et de sécuriser la valorisation immobilière du projet ainsi que d’offrir les meilleures conditions aux habitants actuels.

Cette démarche est envisageable à toutes les échelles, du petit îlot au territoire d’une métropole. Visualiser le potentiel de densification et de surélévation offre un moyen efficace d’aborder l’évolution du bâti au prisme des besoins concrets de renouvellement, de rénovation du bâti, mais aussi à celui des orientations urbaines prises par les services d’urbanisme. Ces derniers seront alors en mesure de moduler les règles du PLU pour ajuster, à la hausse ou à la baisse, le volume autorisé à leur stratégie de développement. La municipalité pourrait également susciter des projets de renouvellement urbain en connaissant par avance le potentiel de surfaces neuves de chaque projet, ce qui lui permettrait, in fine, de réduire plus facilement l’artificialisation des sols en périphérie.