La fiche gonogo : outil d’analyse du potentiel de surélévation d’un bâtiment

Par Mounir Mostefaï et Géraldine Bouchet-Blancou

Automatiser la détection du foncier aérien grâce à son logiciel innovant UpFactor Géorservices®, constitue la base de l’activité d’UpFactor. Cette étape de détection fournit un potentiel de surélévation réglementaire, mais ne dit rien sur la faisabilité estimée de l’opération, au regard d’autres critères. C’est cette analyse plus fine et plus multifactorielle qui est réalisée à travers l’étape dite du « gonogo ».

L’idée centrale d’UpFactor est d’aborder la surélévation au prisme de son gisement à l’échelle urbaine et en vue de l’associer systématiquement aux besoins de rénovation du bâti. Pour cela, Géorservices® permet de traiter, croiser et analyser en masse les données permettant de détecter le foncier aérien. Les restes à bâtir forment un volume constructible identifiable sur le toit d’immeubles divers et variés.

Mais les propriétaires, bailleurs, foncières, gestionnaires de ces immeubles ont besoin non seulement de savoir quels droits immobiliers s’attachent à leur patrimoine, mais bien plus, ils ont besoin d’une information qualifiée. Cette information leur assurera, à peu (ou pas) de frais, de l’intérêt ou non d’entamer des démarches de projet, l’étape suivante étant l’étude de faisabilité.

Qu’apporte donc une fiche gonogo et comment est-elle conçue ?

Le terme gonogo vient de l’anglais et symbolise la réponse claire et tranchée apportée par la fiche et le conseil qui s’y attache : c’est un « go » ou un « no go » qui est émis, au regard des nombreuses informations croisées.

Concrètement, l’étape gonogo se fait en deux temps : la fiche, qui rassemble toutes les informations nécessaires à émettre l’avis est conçue par un des membres de l’équipe d’urbanistes d’UpFactor, dont c’est une des expertises. L’équipe se réunit une fois par semaine et examine alors toutes les fiches qui auront été faites depuis la semaine précédente. Collectivement, chaque cas est alors examiné et l’avis (le « go » ou le « no go ») y est porté puis transmis au demandeur dans la foulée.

Que contient la fiche ?

En premier lieu, la fiche situe le bâtiment concerné par son adresse, le(s) numéro(s) de parcelle cadastrale, une vue aérienne et une vue en plan masse montrant le potentiel réglementaire (en couleur et en légère transparence). Le potentiel de surélévation est ensuite donné en surface (m²), d’abord maximale, puis en surface de plancher (SDP, correspondant à 90 % de la surface maximum) puis en loi Carrez (75 % de la surface maximum). L’information du nombre de niveaux qu’il est possible d’ajouter est précisée, avec la hauteur existante du bâtiment et celle autorisée au maximum par le PLU.

Une série d’informations est ensuite communiquée sur la fiche, concernant les caractéristiques du site. Ces informations permettent d’identifier rapidement les points potentiellement bloquants, ou au contraire, les aspects confortant l’intérêt du projet. On retrouve ainsi :
– le prix moyen de l’immobilier local dans l’ancien
– l’arrêt ou la station de transport collectif la plus proche
– l’année de construction du bâtiment
– l’usage actuel du bâtiment
– l’emprise au sol exprimée en surface et en pourcentage
– la forme du toit (plat, comble, etc.)
– la zone du PLU dans laquelle est située le bâtiment
– le nombre de places de stationnement à créer en fonction du programme existant et envisagé
– la norme concernant la création de logements sociaux en fonction du nombre de logements que créera le projet
– la présence du bâtiment dans un périmètre de protection monuments historiques et/ou la tutelle se rattachant directement au bâtiment

Quels sont les facteurs de décision s’ajoutant aux informations de la fiche et qui permettent d’émettre l’avis ?

Les caractéristiques du site et la surface potentielle de surélévation sont de bons indicateurs. Par exemple, un comble occupé, une tutelle patrimoniale ou un prix de l’immobilier local très bas sont généralement des éléments rédhibitoires, sauf si l’ensemble des paramètres sont par ailleurs excellents et que le maître d’ouvrage est prêt à prendre le risque ou à assumer le projet dans ces conditions. Les autres indicateurs, tels que le nombre de places de stationnement ou la nécessité de créer des logements sociaux sont dépendantes des conditions du site ou du projet. La connaissance préalable des intentions du maître d’ouvrage ou des dérogations généralement accordées par la municipalité pour le stationnement est alors indispensable pour estimer la faisabilité du projet à ce stade.

Dans les nombreux cas où les indicateurs sont relativement positifs, ils ne suffisent toujours pas, en eux-mêmes, à qualifier un potentiel. C’est le regard humain sur ces informations qui le permet. Ce regard, basé sur l’expertise des urbanistes et en particulier sur celle de Didier Mignery, architecte et fondateur d’UpFactor, permet d’analyser toutes les informations au prisme de l’expérience.

Le cas le plus fréquent de « no go » advient lorsque le potentiel de surface à créer ne semble pas à l’équilibre avec le prix de l’immobilier local, ou que cet équilibre est précaire. La moindre revue à la baisse de la surface envisagée (pour raison technique, patrimoniale ou autre) empêcherait de fait le projet d’être faisable économiquement.

Un autre cas de figure récurrent est l’insertion urbaine et paysagère. Si à cette étape du projet, en ne considérant que le volume potentiel, il semble déjà que le projet aurait du mal à s’insérer dans son contexte urbain, le conseil généralement donné est de renoncer au projet, ou de consulter les instances patrimoniales ou urbaines avant de s’engager dans le projet.

D’autres potentiels sont détectés par Géorservices® mais sont généralement suivis d’un « no go ». C’est notamment le cas des surfaces inférieures à 50 m², seuil en dessous duquel l’expérience a montré que le coût de projet au m² n’égale pas le bénéfice possible par la vente, à moins éventuellement d’être en secteur extrêmement tendu et/ou que le maître d’ouvrage construise pour lui-même. C’est aussi le cas des potentiels identifiés pas le logiciel mais représentant des surfaces dont la largeur est inférieure à 4 m. Là aussi, l’expérience montre que ces surfaces sont moins valorisables ou source de complexité dans l’aménagement architectural du projet. Cependant, comme pour les potentiels inférieurs à 50 m², cela n’est pas rédhibitoire et dépend là encore du programme, de l’organisation de la maîtrise d’ouvrage et du prix de l’immobilier local.

Dans d’autres cas, un potentiel peut présenter une surface intéressante et être situé dans un secteur fortement valorisé, mais… :
– être subdivisé en plusieurs parties (car l’immeuble présente des parties plus hautes que d’autres). Cette subdivision nécessite de poursuivre de nombreuses circulations verticales, ce qui engendre un surcoût de travaux et affaiblit l’équilibre économique du projet ;
– être réparti sur plusieurs niveaux au-dessus d’un édifice datant d’une époque où les procédés constructifs ne permettent généralement pas d’ajouter beaucoup de masse sans mener de grandes reprises des charges ;
– être situé sur un toit dont la forme complexe contraindra l’architecture de la surélévation et générera des espaces exigus, difficiles à aménager et donc peu valorisables ;
– être situé sur un édifice dont le style architectural et la configuration indiquent qu’il sera impossible de créer un ascenseur ;
– etc…

Limites et étapes suivantes

La faisabilité ainsi estimée par l’étape du gonogo rassemble donc des critères issus des domaines réglementaires, patrimoniaux, financiers et techniques. Cependant, chacun de ces domaines ne peut pas être exploré de la même manière à ce stade. L’aspect réglementaire, en termes de gabarits constructifs, est le plus poussé, mais devra tout de même être vérifié par la suite. L’aspect patrimonial dépendra bien entendu de l’avis des tutelles. L’aspect constructif et l’aspect financier, qui en dépend, sont les plus difficiles à estimer à l’étape gonogo. Certains éléments permettent d’affirmer qu’un projet ne sera pas rentable, mais assurer l’inverse est très délicat. Dans ce cas, l’idée est d’assurer que l’ensemble des caractéristiques du contexte sont optimales, et le potentiel suffisamment intéressant pour que la probabilité d’une faisabilité du projet penche suffisamment du côté de sa réussite pour encourager le maître d’ouvrage à aller vers l’étape suivante. Étape qui elle, apportera les garanties nécessaires à s’engager dans la démarche de projet avec assurance.